શતરંગ / સ્ટેમ્પ ડયુટીની ઉણપ રજીસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજને રદ્દ કરી શકતી નથી

- લીગલ પંડિત

કેટલીક વાર ઓછી અથવા અપૂરતી સ્ટેમ્પ ડયુટીનાં કારણે વેચાણ દસ્તાવેજનું રજીસ્ટ્રેશન સંપૂર્ણ થઇ શકતું નથી અને તે પેન્ડીંગ પડયા રહે છે. તેને કારણે સદરહુ વેચાણ દસ્તાવેજની અસર રેવન્યુ રેકર્ડમાં પ્રસ્થાપિત થતી નથી. આ બાબતનો ગેરલાભ ઉઠાવીને રેવન્યુ રેકર્ડમાં નામ ચાલતા વ્યક્તિઓ ફરીથી વેચાણ દસ્તાવેજ કરી દેતા હોય છે. આવું ખોટું કરનાર વ્યક્તિ વિરુદ્ધ સુપ્રિમ કોર્ટે ચુકાદો આપી ખોટી રીતે થયેલા વેચાણ દસ્તાવેજ રદ્દ કરેલ છે આવો જાણીએ શું છે આ સીમાચિહ્નરૂપી ચુકાદામાં 

SUPREME COURT OF INDIA (D.B.)

KAUSHIK PREMKUMAR MISHRA & ANR
Versus
KANJI RAVARIA @ KANJI & ANR

Date of Decision: 19 July 2024

Hon'ble Judges: Vikram Nath, Ahsanuddin Amanullah

Case Type: Civil Appeal

Case No: 1573 of 2023

Subject: Civil, Constitution, Contract

કેસના તથ્યો 

આ કેસમાં પ્રતિવાદી નં.૨  એ  એપેલન્ટ નં. ૧  અને તેના સગીર ભાઈ અંબરીશ મિશ્રાની તરફેણમાં તા: ૦૨/૧૨/૧૯૮૫નાં  રોજ દાવાવાળી જમીનનાં સંબંધમાં વેચાણ દસ્તાવેજ કરી તેનો અમલ કરાવી અને અપીલકર્તા નંબર ૧ તેના ભાઈ સાથે દાવાવાળી જમીન મિલકત એપેલન્ટનાં કબ્જામાં આવી હતી. 

ત્યારબાદ તે જ તારીખે બાકીના અડધા ભાગ માટે પ્રતિવાદી નં. ૨ દ્વારા બીજો વેચાણ દસ્તાવેજ  કરવામાં આવ્યો હતો. તારીખ: ૦૫/૧૨/૧૯૮૫નાં રોજ ઉપરોક્ત બંને વેચાણ દસ્તાવેજો સબ-રજિસ્ટ્રાર, પાલઘર સમક્ષ નોંધણી માટે રજૂ કરવામાં આવ્યા હતા. પરમ મિશ્રા અને સોહર્ધા મિશ્રાની તરફેણમાં વેચાણ દસ્તાવેજો રજીસ્ટર્ડ કરવામાં આવ્યા હતા અને પાછળથી તેઓના નામ રેવન્યુ રેકર્ડમાં બદલાઈ ગયા હતા. જો કે, સ્ટેમ્પ ડ્યુટીમાં ઉણપને કારણે એપેલન્ટ નં. ૧  અને તેના સગીર ભાઈની તરફેણમાં વેચાણ દસ્તાવેજનું રજીસ્ટ્રેશન પૂર્ણ થઇ શકેલ નહિ અને સબ-રજીસ્ટ્રાર સમક્ષ નોંધણી માટે પેન્ડીંગ રહી ગયેલ હતો. આથી તેઓનાં નામ મહેસૂલ રેકોર્ડમાં સામેલ કરી શકાયા ન હતા અને પ્રતિવાદી નં. ૨ નું નામ નોંધવાનું ચાલુ રાખ્યું હતું.

એપેલન્ટની તરફેણમાં થયેલ વેચાણ દસ્તાવેજમાં ઉલ્લેખ કરવામાં આવ્યો હતો કે અપીલકર્તા નંબર ૧ ની ઉંમર ૧૮ વર્ષ છે જ્યારે તેનો ભાઈ અંબરીશ સગીર હતો અને તેના વતી અને તરફથી તેના કુદરતી વાલી-માતા (શ્રીમતી માલતી) દ્વારા  દસ્તાવેજ નોંધવામાં આવ્યો હતો.

૮ મી ઓક્ટોબર, ૧૯૯૯નાં રોજ, અરજદાર અંબરીશના ભાઈનું નિધન થયું અને બાદમાં તેની વિધવાએ ફરીથી લગ્ન કર્યા, જેથી તેના માતા-પિતા અંબરીશની મિલકતના અનુગામી અને કાનૂની વારસદાર બન્યા.

૩ જી ડિસેમ્બર, ૨૦૧૦ ના રોજ પ્રતિવાદી નંબર ૨ એ પ્રતિવાદી નંબર ૧ ની તરફેણમાં દાવો જમીનના સંદર્ભમાં કન્વેયન્સ ડીડનો અમલ કર્યો. આ એ જ જમીન છે જે ડિસેમ્બર, ૧૯૮૫ માં અપીલકર્તા નંબર ૧ અને તેના ભાઈની તરફેણમાં ટ્રાન્સફર કરવામાં આવી હતી.

૮ મી જૂન, ૨૦૧૧ ના રોજ અપીલકર્તાઓને કેટલાક અજાણ્યાઓ દ્વારા દાવાવાળી જમીનની તપાસ વિશે જાણ થઈ, તેથી તેઓ સ્થળ પર ગયા. તેઓએ જોયું કે પ્રતિવાદી  નં. ૧ કેટલાક માથાભારે તત્વો સાથે, દાવાવાળી જમીનનો કબજો લેવાનો પ્રયાસ કરી રહ્યા હતા પરંતુ દાવાવાળી જમીનને ફેન્સીંગ દ્વારા સુરક્ષિત કરવામાં આવી હોવાને કારણે તેઓ પ્રવેશ કરી શક્યા ન હતા. તે સમયે અપીલકર્તા નંબર ૧ ને પ્રતિવાદી નંબર ૧ ની તરફેણમાં થયેલ ફ્રોડ વેચાણ દસ્તાવેજ વિશે જાણ થઈ જેના આધારે તે કબજો મેળવવાનો પ્રયાસ કરી રહ્યો હતો.

ત્યારબાદ અપીલકર્તાઓએ સબ-રજિસ્ટ્રારની ઓફિસમાં પૂછપરછ કરી અને જાણ્યું કે, પ્રતિવાદી નંબર ૧ ની તરફેણમાં ૩જી ડિસેમ્બર, ૨૦૧૦ નાં રોજ વેચાણ દસ્તાવેજ છે. ત્યારબાદ જૂન ૨૦૧૧ નાં રોજ પ્રાપ્ત થયેલી આ વેચાણ દસ્તાવેજની પ્રમાણિત નકલ મેળવ્યા પછી અપીલકર્તાને ચિત્ર સ્પષ્ટ થઈ ગયું. પ્રતિવાદી નં. ૧ ની તરફેણમાં જમીન મિલકત તબદીલ કરીને પ્રતિવાદી નં. ૨ દ્વારા તેમની સાથે છેતરપિંડી થયેલ છે. અગાઉ તેમની તરફેણમાં ટ્રાન્સફર કરવામાં આવી હતી તે સ્પષ્ટ થઈ ગયું.

ત્યારબાદ અપીલકર્તાઓએ પોતાની તરફેણમાં થયેલ  વેચાણ દસ્તાવેજની નોંધણીની પૂર્તિ કરી સ્ટેમ્પ ડ્યુટીમાં ઉણપ દૂર કર્યા પછી તારીખ: ૦૨/૧૨/૧૯૮૫ નો વેચાણ દસ્તાવેજ સબ-રજિસ્ટ્રાર સમક્ષ ૧૪મી જૂન, ૨૦૧૧ ના રોજ નોંધણી કરવામાં આવ્યો અને અમલમાં મૂકવામાં આવ્યો અને તે પહેલાં તારીખ ૦૫/૧૨/૧૯૮૫ ના રોજ નોંધણી માટે રજૂ કરવામાં આવ્યો. પ્રતિવાદી દ્વારા કબજામાં દખલગીરીની ઉપરોક્ત કારણોએ દાવો દાખલ કરવામાં આવ્યો હતો. 

આમ, આ કેસ જમીન માલિકીના વિવાદને લગતો છે, જે ૧૯૮૫ માં કરવામાં આવેલ બે વેચાણ દસ્તાવેજો સાથે સંબંધિત છે. અરજદાર કૌશિક પ્રેમકુમાર મિશ્રા અને તેમના મરેલ ભાઈ અંબરીશ મિશ્રાએ દાવો કર્યો કે તેમણે ૨ ડિસેમ્બર, ૧૯૮૫ના રોજ મૂળ માલિક (પ્રતિવાદી નં.૨) દ્વારા ૧.૭૦ હેક્ટર જમીન ખરીદી હતી. આ વેચાણ દસ્તાવેજ સ્ટેમ્પ ડયુટીની અછતને કારણે નોંધણી કરાયેલ નહીં. બીજા દસ્તાવેજના આધારે બાકી જમીન અરજદારો/અપીલકર્તાના સબંધીઓના નામે નોંધવામાં આવી હતી.

પ્રતિવાદીઓ દ્વારા લેવામાં આવેલ બચાવ

પ્રતિવાદી નંબર- ૧ અને ૨ બન્નેએ  અલગ-અલગ લેખિત નિવેદનો નોંધાવ્યા હતા. પ્રતિવાદી નં. ૧ દ્વારા દાખલ કરાયેલ લેખિત નિવેદનમાં એવો દાવો કરવામાં આવ્યો હતો કે વાદી કોઈપણ રાહત માટે હકદાર નથી. દાવો સ્ટેમ્પ ડ્યુટીની મર્યાદા દ્વારા પ્રતિબંધિત હતો, દાવામાં જમીન તેની માલિકીની હતી કે તેણે એપેલન્ટ નંબર ૧ અને તેના ભાઈની તરફેણમાં આવી કોઈ વેચાણ ડીડ કરી હોવાનું યાદ નથી, કે વાદી ખરીદદારો સગીર હતા, જેમ કે, તેમની તરફેણમાં વેચાણ ખત રદબાતલ હતો, તે પણ નકારી કાઢવામાં આવ્યું હતું કે પ્રતિવાદી નં. ૨ એ મિલકતમાં અતિક્રમણ કરવાનો પ્રયાસ કર્યો હતો અને માથાભારે તત્વોની મદદથી બળજબરીથી કબજો મેળવ્યો હતો તેને પણ નકારવામાં આવ્યું હતું. 

પ્રતિવાદી નં. ૨ એ તેના લેખિત નિવેદનમાં જણાવ્યું કે, દાવાનું મૂલ્યાંકન યોગ્ય નથી. દાવો દાખલ કરવા માટે કાર્યવાહીનું કોઈ કારણ ઊભું થયું નથી કે વાદીએ સાચા તથ્યો અને દસ્તાવેજો દબાવી દીધા હતા અને તેથી દાવો રદ્દ કરવા યોગ્ય હતો. વાદી નં. ૧ અને તેનો ભાઈ અંબરીશ સગીર હતા અને કરાર કરવા માટે અસમર્થ હતા. ભારતીય કરાર અધિનિયમ, ૧૮૭૨ ની કલમ ૧૧ મુજબ સગીર સાથેનો વ્યવહાર રદબાતલ હતો અને તે કાયદામાં લાગુ પડતો ન હતો. સગીર અંબરીશના વાલીને તેની માતા તરીકે દર્શાવવામાં આવી હતી જ્યારે વાસ્તવમાં તેના પિતા હોવા જોઈએ અને તેથી વેચાણ ખત પણ યોગ્ય નહોતો. વેચાણ ખતમાં વાદી નંબર ૨ ની કોઈ સહી નથી. કે ભાઈ અંબરીશની વિધવાને પક્ષકાર બનાવવામાં આવી ન હતી. એટલે કે જરૂરી પક્ષ સાથે જોડાયા ન હોય તે માટે દાવો યોગ્ય નહોતો. વેચાણ ખત કાયદાની જોગવાઈઓ અનુસાર યોગ્ય રીતે નોંધાયેલ ન હતો. નોંધણી પહેલાં વિક્રેતા એટલે કે પ્રતિવાદી નંબર ૧ ને કોઈ નોટિસ જારી કરવામાં આવી ન હતી; નોંધણી મેળવવામાં ૨૬ વર્ષ જેટલો વિલંબ થયો તે અંગે કોઈ સ્પષ્ટતા અથવા વિગતો આપવામાં આવી નથી; કે નોંધણી અધિનિયમ, ની કલમ ૮૫ હેઠળ, બે વર્ષથી પેન્ડિંગ દસ્તાવેજો નાશ કરવા માટે જવાબદાર હતા. વેચાણ ખત કાયદેસર અને યોગ્ય ન હતો. તે મૂલ્ય માટે વાસ્તવિક ખરીદનાર હતો અને તેણે મહેસૂલ રેકોર્ડમાંથી ટાઇટલની ચકાસણી કર્યા પછી તેમ જ સબ-રજિસ્ટ્રારના રેકોર્ડની શોધ કર્યા પછી આમ કર્યું હતું.

સુપ્રિમકોર્ટે એ ચુકાદો આપતા નોધ્યું કે,

વેચાણ દસ્તાવેજથી માલિકી હક્ક 

ન્યાયાલયે ખાતરી કરી કે વેચાણ દસ્તાવેજ ૨ ડિસેમ્બર, ૧૯૮૫ ના રોજ કરાયા હતા.

ચૂકવણીનો પુરાવો

અરજદારો સીધા પુરાવા આપી શક્યા ન હતા છતાં, નોંધણી કરાયેલ દસ્તાવેજથી દસ્તાવેજ સાચા હોવાનો અનુમાન કરાયુ. 

નોંધણીમાં વિલંબ

ન્યાયાલયે જણાવ્યું કે નોંધણીમાં વિલંબથી વેચાણ દસ્તાવેજની કાયદેસરતા ઉપર કોઈ અસર થતી નથી.

બોનાફાઇડ પર્ચેજરનો દરજ્જો

ન્યાયાલયે માન્યું કે આ સ્થિતીમાં પ્રતિવાદી નં.1 બોના ફાઇડ પર્ચેજર નહીં ગણાય.

અંતિમ નિર્ણય

સર્વોચ્ચ ન્યાયાલયે આ અપીલ મંજુર કરી, પ્રથમ અપીલ કોર્ટના નિર્ણયને ફરી સ્થાપિત કર્યું અને પ્રતિવાદી નં.૧ ની તરફેણમાં થયેલ વેચાણ દસ્તાવેજને રદ કરવાનો આદેશ આપ્યો.

"કાયદો એ રાજાઓનો રાજા છે, કાયદા કરતાં વધુ શક્તિશાળી કંઈ નથી, જેની સહાયથી, નબળાઓ પણ બળવાન પર જીત મેળવી શકે છે."

આપણા સમાજની શક્તિનું માળખું એવું છે કે જેઓ વધુ સત્તા મેળવે છે તેમના દ્વારા નબળા લોકો ઘણીવાર શોષણ અને દમનનો ભોગ બને છે. જમીનની માલિકી એ એક એવો અખાડો છે જ્યાં લોભીઓ છેતરપિંડી  કરીને પોતાની તલવારોને વધુ તીક્ષ્ણ બનાવતા જાય છે. તે વેચાણ આપનારના દૂષિત ઇરાદાઓને કારણે સામાન્ય માણસ દ્વારા સતત વેદનાનો સામનો કરવો પડે છે. આ કેસ તેનું ઉત્તમ ઉદાહરણ છે, જેઓ બેવડો લાભ મેળવવાનો પ્રયાસ કરે છે, કેટલીકવાર, જ્યારે ન્યાયની આવી કટોકટી દાયકાઓ સુધી લંબાય છે ત્યારે અરજદારની વેદના વધુ ઘેરી બને છે. આવા કિસ્સાઓમાં કાયદો નબળા લોકોની મદદ માટે આવે છે. અમારા માટે ફક્ત વિવાદાસ્પદ વ્યવહારોનું યાંત્રિક રીતે વિશ્લેષણ કરવાનું નથી પરંતુ એ પણ સુનિશ્ચિત કરવાનું છે કે અન્યાય દૂર થાય અને કોઈને પણ તેમની પોતાની ભૂલોથી ફાયદો ન થાય. ન્યાય કોઈ પક્ષપાત જાણતો નથી અને તેથી, તેની સહાય દ્વારા, નબળાઓ પણ મજબૂત પર જીત મેળવી શકે છે.

- ભિષ્મક પંડિત (એડવોકેટ)